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[수익형 부동산] "상가투자 제대로 할려면…"   [수익형 부동산] "상가투자 제대로 할려면…"   서울 동대문 굿모닝시티 사기분양사건 이후 상가투자 환경이 급변하고 있다. 정부가 소비자(계약자) 보호를 위해 건축법 시행규칙을 개정,다음달부터 상가건축용 부지의 소유권을 확보한 이후에만 건축허가를 내주기로 했다. 또 건축허가를 받아야 분양이 가능토록 하는 등 분양규제도 검토키로 했기때문이다. 이에따라 상가는 이제 건축법 시행규칙과 분양규제 시행시기에 따라 투자전략을 달리해야 할것으로 보인다. 직접적인 분양규제 조치가 시행되기 전까지는 투자자들의 신중한 투자자세가 필요한 상황이다. <>토지 소유권 및 건축허가 여부 확인 굿모닝시티 사기분양 사건에서 드러났듯 지금까지 대형 테마상가의 경우 건축허가는 물론 해당 부지매입도 제대로 하지않고 사전분양하는 사례가 적지않았다. 현행 법령상 사전분양을 해도 법적제재가 규제가 없었기때문이다. 규제가 없다해도 수요자 입장에서 해당상가에 대한 사업부지 확보 및 건축허가 여부 확인은 기본이다. 시행자가 사업부지 소유권이 안되고 건축허가가 나지않았다면 해당사업 진행이불투해질 가능성이 매우 높다. <>시행.시공사의 안정성 여부도 따져봐야 다른 상품도 마찬가지지만 특히 상가를 개발,분양하는 시행사는 무엇보다 자금력이 튼튼하고 마케팅 능력이 뛰어나야 한다. 자금력이 떨어지는 시행사가 공급하는 상가의 경우 초기 분양에 실패하거나 중도금이 제대로 들어오지 않으면 공사가 지연되거나 중간에 부도가 날 위험성이높다. 시공사의 능력도 아주 중요하다. 시공사가 자주 바뀌는 상가에는 투자하지 않는 게 좋다. 시공사가 자주 바뀌는 데는 분양대금 관리를 둘러싼 마찰,건축비 인상,건축허가지연 등 내부문제가 많다는 것을 의미한다. <>입지여건 좋은 테마상가,근린상가 유망 상가를 투자할 때는 주변 유동인구와 교통의 편리성 등을 가장 먼저 고려해야한다. 유동인구가 많고 교통이 편리한 곳일수록 세입자가 많고,임대수익은 물론 권리금도 상승률도 높다. 아파트 단지내 상가의 경우 배후단지 규모가 중요하다. 적어도 5백가구 이상의 단지를 끼고 독립상권이 형성돼야 어느 정도 수익성을보장받는다는 게 전문가들의 설명이다. 요즘 상가시장은 굿모닝시티 사태의 여파로 대형 쇼핑몰 시장이 급격한 침체기를 맞고 있는 반면 신규 택지개발지구내 근린상가 및 법원경매에 나오는 근린상가 등은 "반사이익"을 누리는 추세다. 상가114 소장은 "최근 테마상가나 단지 내 상가 투자에 대한 부담이 커지면서 투자자들이 근린상가 쪽으로 발길을 돌리고 있다"고 설명했다. 근린상가는 테마상가에 비해 수익률이 높지는 않지만 안정적이라는 게 강점이다. 부지매입도 끝나지 않은 상황에서 분양되는 테마상가와 달리 근린상가는 대부분건축허가가 난 뒤 분양을 한다. 한국경제 2003-08-28