♤ 2003/3/13(목) 09:33 (MSIE6.0,WindowsNT5.0) 211.177.0.61 1024x768

[부동산]리츠의 최근동향과 활성화를 위한 인프라 정비 방향   리츠의 최근동향과 활성화를 위한 인프라 정비 방향   간접부동산투자의 대표적 상품으로 인식되어온 리츠에 대한 투자가 오랜 침체를 벗어나서 최근 활성화되는 조짐을 보이고 있다. 현재 리츠는 3개가 증시에 상장되어 있고, 1개가 상장 예정으로 대기 중이다. 현재 상장된 리츠는 모두 구조조정리츠(CR REITs)로 교보메리츠, 코크렙1호, 코크렙2호 등 3개가 상장되어 있고, 케이원이 비상장으로 모집되어 있다. 이 4개 리츠의 총자산은 4,800억원 규모에 달한다. 상장된 3개 리츠는 배당수익률이 연평균 10% 전후를 유지하고 있는데, 이는 대표적 투자상품인 채권상품의 수익률이 5% 전후인 것과 비교하면 대단히 높은 수준이다. 여기에 이들 리츠 주식은 상장 이후 거의 가격하락 없이 액면가 이상을 유지하고 있어, 침체된 주식시장에서도 주가가 대단히 안정된 주식으로 인정받을 수 있는 상황이다. 그리고 올해 안에 4-5개의 리츠가 추가로 상장될 것으로 예상되고 있다. 현재 코람코, 리얼티어드바이저코리아, 교보생명, 한국토지신탁 등 4개사가 총 자산규모 5-6천억원대의 리츠를 내놓을 예정이다. 이렇게 되면 리츠의 총자산규모도 1조원 이상이 되어 리츠시장이 정착될 수 있을 것으로 예상된다. 이처럼 최근 리츠 투자에 대한 관심이 고조되는 것은 무엇보다도 저금리하에서 다른 어떤 금융상품보다 리츠 주식이 수익성이나 안정성이 우수한 상품으로 인식되기 시작한 결과로 볼 수 있다. 이에 따라 올해 기관투자가들이나 해외투자자들도 리츠 주식을 매입하기 위해 적극 나서고 있다. 국민연금관리공단은 1천억원을 리츠 분야에 투자하기로 결정하였고, 해외투자자들도 국내 리츠투자에 적극적으로 나서 GE 캐피탈에 이어 리얼티어드바이저도 리츠 설립에 나서고 있다. 특히 리츠가 부동산펀드의 전형이라는 점에서 이 시장의 활성화가 갖는 의미는 각별하다. 작년까지는 리츠제도의 도입에도 불구하고, 실질적으로 가장 투자상품으로 각광받은 상품은 은행의 부동산투자신탁상품이었다. 부동산투자신탁은 리츠와 유사한 명칭에도 불구하고 성격상 리츠와는 전혀 다른 상품이라고 할 수 있다. 이 상품은 은행이 수익증권을 발행하고 투자자는 단순히 배당만을 받는 신탁상품이다. 수익률은 초기 12%대에서 현재 7%수준까지 내려온 상황이다. 부동산투자신탁은 대부분 아파트개발사업에 투자를 하는 상품으로 시공사 보증을 비롯한 안전장치가 많다는 이점은 있지만, 리츠와 같이 주식으로서의 환금성이나 자본이득 등을 기대할 수 없다는 한계가 있다. 따라서 본격적인 부동산투자펀드는 리츠로 대표될 수밖에 없는 상태이나 제도적 제약이나 투자부동산 자체의 부족 등으로 인해 활성화에 상당한 제약이 있어온 것이 사실이다. 현재 리츠는 CR리츠와 일반리츠로 구별되어 있고, 양자간의 차이는 세금을 비롯하여 상장조건 등 여러 부문에서 일반리츠가 불리하게 되어 있다. 그 결과 일반리츠를 구성하려던 시도들은 대부분 무산되었고, 작년에 법개정 추진도 보류된 상태로 현재에 이르고 있다. 그렇지만 리츠를 통해 부동산에 투자하려는 움직임은 더욱 거세지고 있고, 리츠를 이용한 다양한 구조조정 시도가 계속되고 있다. 따라서 향후 리츠를 통한 부동산투자펀드의 활성화가 기업구조조정이나 부동산투자, 주식투자 분야에서 중요한 과제로 등장하고 있다. 정부도 작년 자산운용업법을 개정할 경우 부동산투자를 활성화시키기 위한 내용을 제안한 바가 있다. 당시 제안된 법안 내용을 보면 자산운용대상을 실물자산, 부동산 등으로 확대하여 부동산투자펀드도 가능하도록 하고 있다. 이 때 부동산에 투자하는 상품은 부동산펀드로 분류하고 일정기간 환매를 제한할 방침이었으며, 객관적 가치평가를 위해 감정평가법인 등 전문 평가기관에 의한 평가를 의무화했었다. 이 법안이 작년 정기국회를 통과하지 않았기 때문에 현재 시행에는 시간이 걸릴 것으로 보이나 이렇게 되면 리츠와 경쟁하는 부동산펀드가 새롭게 형성될 것으로 보인다. 이상과 같은 흐름에 따라 부동산투자펀드의 생성과 확장은 급속도로 이루어질 것으로 기대된다. 그렇지만 제도화나 신규펀드의 형성 못지 않게 이에 따른 인프라의 정비가 시급한 상황이다. 무엇보다도 기존 리츠법의 정비를 통해 CR리츠와 일반리츠의 이원화가 해소되어야 할 것이다. 사실상 무용화되고 있는 일반리츠를 활성화시키면서, CR리츠와의 세제혜택, 각종 차별적 조건을 통합해서 발전을 위한 토대를 마련해야 할 것이다. 이것은 한시적으로 운용되고 있는 CR리츠의 제약을 풀기 위해서도 불가피한 측면이 있다. 또한 새롭게 도입되는 자산운용업상의 부동산펀드와 리츠의 관계도 정립되어야 할 것이다. 여기에 아직 투자자를 위한 정보제공이 미흡하다는 점에서 부동산투자펀드에 대한 신용평가와 투자등급부여가 이루어져야 하고, 이를 위한 정보 및 평가체계의 정비도 반드시 필요하다. [부동산114 이상영 대표이사]