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부동산경기전망과 새로운 부동산정책의 필요성   부동산경기전망과 새로운 부동산정책의 필요성   미국의 대이라크 전쟁, SK 및 카드채 부실화 문제, 북핵 문제 등 경제의 불확실성을 크게 하는 악재들이 집중적으로 터져 나오고 있다. 이에 따라 연초 5% 정도의 경제성장률을 예측하던 경제전문기관들도 4%대 또는 상황에 따라서는 훨씬 나쁜 경제성장률을 예상하고 있다. 이러한 분위기는 부동산시장에도 영향을 주어 투자자들의 관망세가 커지고 있고, 이로 인해 부동산개발 및 분양계획의 연기 등이 불가피해지고 있다. 그렇지만 이러한 현안이 발생하기 이전부터 전체적으로 올해 부동산경기는 상당히 위축될 것으로 예상되었다. 우선 일반경기 측면에서는 여러 가지 경기후퇴의 조짐이 있어 왔다. 이미 작년부터 가계대출의 부실화와 이에 따른 민간소비 위축이 예상되었다. 대외환경도 작년 하반기 이후 계속적으로 경색되는 분위기에서 수출과 설비투자도 부진을 면치 못해왔다. 이러한 경기후퇴는 부동산에 대한 수요 감소로 이어지게 되고, 이는 올해 부동산경기를 후퇴시키는 주요 요인이 될 것으로 보인다. 정부의 부동산시장에 대한 투기억제정책도 신정부출범과 함께 더욱 강화될 것으로 예상된다. 여기에 행정수도이전과 같은 수도권 기능분산정책이 가세되어 수도권 주택시장이 상당히 안정되어 있는 상황이다. 또한 최근 주택경기 활황에 따라 신축 주택이 크게 늘어나면서 올해 신규 입주 물량은 작년과 비교해서 대폭 증가될 것으로 보인다. 이상의 요인들로 인해 작년 20-30%에 달하던 아파트가격 폭등세가 올해는 완전히 진정되어 아파트가격은 하향 안정될 전망이다. 그렇지만 아직 부동산시장의 안정을 확신하기에는 불안한 요소가 내재되어 있다. 우선 팽창된 가계신용, 특히 주택담보대출의 급증에 따라 부동산시장의 유동자금이 대단히 커져 있으며, 현재 마땅한 투자처를 찾지 못하고 부동산시장에 남아 있는 상태라고 할 수 있다. 이러한 부동자금은 전체적인 부동산경기의 위축과 부동산의 기대수익률 감소 속에서도 아직 대안적인 투자처를 차지 못하고 있는 것이다. 이러한 상태에서 금리가 급상승할 경우에는 대출가계들의 신용위기로 이어질 위험이 있고, 이는 다시 은행의 금융위기로 확대될 수 있다는 점에서 유의를 요한다. 또한 상황에 따라서 이 자금이 단기 투기화할 가능성도 배제할 수 없다. 따라서 이 문제를 해결하기 위해서는 주택담보대출의 단기화, 부동화를 제어하기 위한 대출심사 강화, 단기대출의 장기주택담보대출로의 전환과 주택저당증권(MBS)시장의 확대, 새로운 투자상품의 제공 등이 필요하다. 두번째는 주택수급문제가 올해 완화되기는 하지만 내년 이후에는 다시금 공급부족의 상황이 예견되고 있다. 이는 최근 공급된 주택이 주로 다세대 다가구, 주거용 오피스텔과 같은 유형이어서 장기적이고 안정적인 주택공급이라고 보기 어렵다는 점과도 연관이 된다. 이에 따라 아파트는 부족하고, 나머지 주택은 과잉 공급되면서 시장이 이원화될 가능성도 있다. 이러한 문제점을 고려할 때 장기적인 관점에서 주택대출시장의 구조개편, 주택 수급의 불균형 해소를 위한 공급확대정책, 새로운 투자상품의 제공 등이 필요할 것으로 판단된다. 특히 새로운 투자상품으로서는 부동산과 금융상품을 결합한 리츠(REITs), MBS와 같은 부동산증권화 상품을 적극 개발할 필요가 있다. [부동산114 이상영 대표이사]