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[부동산]디벨로퍼·마케터, 부동산시장 새바람 건설업계 마케팅사 역할은   [디벨로퍼·마케터, 부동산시장 새바람] 건설업계 마케팅사 역할은…   #어느 시행사 사무실(아파트사업 추진을 위한 회의) A:땅 작업도 거의 다 끝났고…. 토지계약금 치를 돈조차 없지만 시공사가 빌려만 준다면 해볼만한 사업인데…. 아무리 못해도 60∼70개는 남지 않겠어?(결연한 사업의지가 엿보인다. ‘개’란 ‘억원’을 뜻하는말) B:그런데 시공사가 대여금을 쏜다면 사업시행 이익을 더 요구할거야. 우리야 남은 수익에서 우리 몫을 챙겨야 하지만 시공사가 설계변경 두세번만 하면 아마 사업이익은 꽝이 될 수도 있어. 결국 우리는 한푼도 못 건지고 시공사만 좋은 일 시키게 될 지도 모르지. A건설사는 그런 점에선 클리어 하다지만 공사단가가 좀 높은 게 흠이야.(돈 없는 게 죄다. 난관에 봉착한 표정이 역력하다 ) 부동산개발사업 일선에서 흔히 고민하는 사례다. 자본 없이 아이디어와 땅에 대한 연고만으로 일확천금을 노리는 시행사의 입장에선 어쩔 수 없는 고충이지만 천금은 그렇게 쉽게 주어지진 않는다. 부동산개발은 땅과 사람이 만드는 작품이다. 땅이 많아도 적재적소에 인재와 돈이 없으면 부동산 개발은 이상에 그칠 가능성이 높다. 부동산개발사업은 크게 토지주로서 개발사업의 주체인 시행사와 건축을 맡는 시공사, 그리고 개발상품의 판매를 담당하는 마케팅회사가 이끌어 간다. 시행사와 시공사 심지어는 마케팅회사가 동일회사일 수도 있다. 그러나 외환위기 이후 건설사의 자체사업이 크게 줄어들면서 세분화되고 있다. 시행사와 시공사가 동일회사라도 들여다 보면 세부업무는 아웃소싱하는 것이 더 효율적이어서 여러 회사가 유기적으로 움직인다. 이런 아웃소싱을 이용한 개발구조는 여러 사업주체가 관여하게 돼 주체들간의 이윤보장 문제가 대두되고 이는 원가상승의 주된 요인이 된다. 시행·시공·마케팅사의 이해관계는 결국 수익배분 문제로 귀착된다. 누가 어떤 자원을 얼마나 투입하고 거기서 창출되는 이익을 어떤 구조로 분배하는가 하는 경제원론적 문제다. 사업을 추진하는 주체의 구성과 구조가 개별 사업마다 천차만별이니 획일적인 잣대를 들이댈 수도 없다. 그래서 수익분배를 위한 별도의 조정자와 룰이 필요하다. 사업성공을 위한 룰은 간단하다. 결국 다리를 함께 엮은 ‘3인4각’의 처지로 한 몸뚱이가 됐다면 사업성공을 위해 각자의 욕심을 합리적으로 조정해야 한다. 창출될 수익은 한정적이고 미확정된 미래 이익일 뿐이다. 합리적으로 미래수익의 분배에 대한 룰을 세워놓아야 한다. 건남개발 이건남 회장은 “수 백, 수 천억원의 돈이 오가는 부동산개발 사업은 상호간에 신뢰가 없으면 진행할 수 없다”며 “입주자의 부담을 최소화하면서 상호간의 욕심을 버려야 수익배분 갈등을 없앨 수 있다”고 말했다. LG건설 주택사업부 마숙하 과장은 “시행·시공사는 파트너 관계이기 때문에 수익배분에서 서로 윈윈할 수 있는 구조가 가장 적정선”이라며 “전체 이익에서 서로 비슷한 수준으로 사업구도를 짜게 된다”고 설명했다. 자료원:파이낸셜