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[부동산]천재 과학자 뉴턴의 투자 경험과 지금의 재건축 시장   천재 과학자 뉴턴의 투자 경험과 지금의 재건축 시장   만유인력의 법칙을 발견한 뉴턴 역시 투자의 쓴 기억을 갖고 있는 사람이다. 그는 18세기 그 유명한 사우스 시(South Sea Company)의 주식 사기사건에 휘말려 천당과 지옥을 오간 비운의 투자자 가운데 한 사람이었다. 영국 사우스 시 투기사건은 네덜란드 튤립투기 사건, 프랑스의 미시시피 버블과 함께 역사상 투기와 거품사례에 단골로 거론되는 사건이기도 하다. 사우스 시회사는 영국 정부의 부채를 해결하기 위해 설립된 회사였다. 당시 사우스 시회사는 국채를 자기회사 주식으로 전환시키기 위한 유인책으로 주식의 프리미엄을 형성시킬 필요가 있었다. 마침 당시 신대륙이었던 남미에 대한 환상이 투기바람으로 이어지고 있었으며 왕족 및 귀족들이 이 회사 주식매입에 적극적으로 나서면서 주식은 발행 6개월 만에 주당 가격이 8배로 치솟았다. 이때 뉴턴은 85세의 고령으로 이 투기열풍에 참여하였는데 자그마치 7천 파운드의 이익을 올려 수익률 100%를 달성하였다. 그러나 그는 주식매각 이후에도 계속 주가 급등세가 이어지자 다시 유혹을 견디지 못하고 거액을 들여 주식을 재매입 하였다. 그러나 그때는 이미 사우스 시회사 주가가 사상 최고의 가액이었다. 그런데도 뉴턴은 앞으로 더 주가가 오를 것이라는 강한 시장의 기대를 맹신했던 것이다. 뉴턴은 이전에 7천 파운드를 벌어 들였던 것과는 달리 결국 2만 파운드의 손실을 입게 되었다. 이 사건이후 이후 뉴턴은 이런 말을 남겼다고 한다. "나는 천체의 움직임을 계산할 수는 있었지만 인간의 광기는 계산할 수 없었다."라고… 최근 재건축 대상 아파트를 둘러싸고 다시 일고 있는 아파트 가격 상승은 가히 뉴턴이 이야기 하고 있는 "인간의 광기"를 연상케 한다. 어떻게든 재건축 사업을 진행시키고야 말겠다는 소유자(혹은 투자자)들의 강한 "신념"이 가격상승을 지속시키고 있다. 그러나 현재 재건축을 추진 중인 단지들이 재건축을 못하게 되면 현재 가격의 20-50% 가량은 거품이라고 할 수 있다. 즉 그 만큼이 미래 재건축 사업에 따른 기대금액 이었기 때문이다. 그러나 시장은 좀처럼 환경변화에 더디게 반응하고 있다. 무분별한 재건축을 억제하기 위한 "도시 및 주거환경 정비법"이 오는 7월부터 시행된다. 또한 일반주거지 종 세분화가 6월말로 확정되면서 일부 단지들이 예상한 용적률 기준이 더욱 낮아질 가능성도 크다. 아직 지구단위계획을 확정하지 못한 지역은 주거환경정비구역의 지정 및 주거환경정비기본계획의 수립부터 다시 시작해야 한다. 즉 안전진단이 통과되었다고 하더라도 재건축 사업이 착공되기까지는 지금부터 10년 정도 소요되는 것이 불가피하다. 그렇다면 10년 후의 주택시장도 지금과 같을까? 정확히 예측하기는 어렵지만 지금과 같지 않을 것이라는 것은 분명하다. 그런데도 지금의 재건축 대상 아파트들은 단지 향후 재건축 사업에 대한 기대감만으로 다시 가격이 들썩이고 있다. 최근 2년 동안의 재건축 대상 아파트의 가격 상승은 이미 재건축에 대한 기대감을 모두 반영한 상태이다. 이제부터는 사업추진이 이루어지는 속도에 따른 미미한 상승은 가능하지만 다른 단지들은 향후 도시 및 건축기준의 변화, 시장상황에 대한 각종 리스크로 인해 현재의 가격이 조정 받을 가능성이 커지고 있는 상황이다. 그런데 도대체 이러한 상황에도 불구하고 주택소유자(혹은 투자자)들이 강한 기대감을 갖는 이유는 무엇일까? 도대체 향후 주택시장에 대한 "낙관론"의 근거는 무엇일까? 여러 가지가 있을 수 있겠으나 가장 주요한 것은 바로 우리의 주택도시 정책이 다시 변할 수 있다는 믿음에서 비롯되는 것 같다. 왜냐하면 지금까지의 정부 정책이 시장 상황에 따라 수시로 변해왔기 때문이다. 즉, 버티고 우기면, 강하면 민원을 제기하면, 시장상황이 나빠지면 다시 변할 것이라는 믿음이 과거 경험을 통해 굳어진 것이다. 지금도 재건축을 관할하는 해당 구청과 시청간의 불협화음이 향후 정책수행에 대해 혼선을 주기에 충분하다. 뉴턴의 말처럼 "인간의 광기"는 측정할 수 없다. 아니 그 광기가 현실화 되어 전문가들의 예상을 뒤엎고 단기적으로는 가격 상승을 유지할 지도 모른다. 그러나 부동산은 결코 깡통 계좌가 되지 않는다는 신화 이면에는 부동산은 결코 주식처럼 쉽게 처분할 수 없다는 함정도 숨어있다는 것을 기억해야 한다. 역사 속의 수 많은 투자자의 경험이 말해 주듯이 시장에 대한 과도한 맹신은 반드시 막대한 투자손실로 이어진다. 그런 측면에서 볼 때 최근 다시 일고 있는 재건축 아파트 가격 상승에 대한 언론의 보도와 시장의 상황은 걱정을 넘어서 불안감 마저 주고 있다. [한국건설산업연구원 책임연구원 김현아 박사]