♤ 2003/8/30(토) 10:13 (MSIE6.0,WindowsNT5.0) 218.50.130.17 1024x768

투자를 위한 전략   투자를 위한 전략 (초고) 2003.08.29, 지온   경제학적인 관점에서 투자를 위한 기본전략을 정리한 자료 투자를 위한 전략 투자자들은 다양한 투자기회를 조사하면서 개인적 필요와 상이한 투자옵션이 제공하는 것을 저울질 해본다. 이상적인 투자는 수익률이 높고 위험이 적고 세금이 면제되는 것일 것이다. 다양한 투자대안들을 선택할 때, 투자자들은 수익성, 위험, 세금, 유동성 등의 특성에 초점을 맞추고 상호간의 상충관계에 수반되는 문제를 이해하고 해결하려고 노력한다. 1. 투자의 바람직한 속성들 1) 기대수익 어떤 자산에 대한 총 수익을 추정할 때, 현명한 투자자는 자산의 현재수익과 잠재적인 자본이득을 합한다. 그러나, 상이한 자산들의 수익을 비교하는 데는 두 가지 문제가 있다. 첫째, 수익이 발생하는 시점이 다를 수 있으므로, 시점의 차이를 조정하기 위해서는 수익의 현재 할인가치를 비교할 필요가 있다. 둘째, 두 자산에 대한 모든 수익이 내년에 발생하더라도 어느 것도 보장된 수익이 아니므로, 올바른 비교를 위해서는 미래의 평균기대수익을 적용해야 한다. 과거의 수익은 그것이 미래의 기대성과에 대한 실마리를 제공하는 한에서만 고려되어야 한다. 사람들의 견해는 어느 정도 역사적 경험에 기초한다고 볼 수 있으므로 개인마다 다양한 수익의 확률에 대한 판단이 서로 다를 것이다. 경제학자들이 어느 부동산의 평균 수익이 다른 부동산보다 높다고 할 때 이는 역사적으로 평균해서 지난 세기동안 수익이 더 높다는 것을 의미한다. 투자이론의 중요한 첫 번째 교훈은 자산들 간에 수익을 낳는 방법(이자, 배당금 등) 이외에 아무런 차이가 없다면 모든 자산의 기대수익은 같을 것이다. 왜 그런가? 어떤 자산이 평균보다 더 높은 수익을 내는 것을 투자자들이 본다면 그들은 그 자산에 보다 높은 가격을 매길 것이다. 이러한 가격상승 압력은 기대수익이 다른 모든 투자의 수준과 일치할 만큼 감소할 때까지 계속될 것이다. 더 안전하고 유동성이 높고 세제혜택을 받는 자산에 대한 수요가 많을 것이다. 수요가 많은 자산의 가격은 상승하고 자산의 세전 기대수익은 낮을 것이다. 경제학자들은 바람직한 자산은 프리미엄을 붙여 판매되고 더 위험하고 유동성이 낮은 자산은 할인해서 판매된다고 말한다. 2) 위험 투자대상의 수익이 높을 수도 있고 낮을 수도 있다는 불확실성은 자산의 가치가 다음 주, 다음 달, 또는 내년에 어떻게 될 것인가와 관련된다. 그리고, 미래의 인플레이션에 대한 불확실성 때문에 명목수익은 고정되어 있더라도 자산의 실질수익에 대한 불확실성이 존재한다. 따라서, 투자의 위험정도는 투자자의 우선적인 고려대상이다. 3) 세금 정부는 거의 모든 투자에서 무언의 동반자이다. 정부는 당신이 보통 선택하는 유형의 동반자가 아니다. 정부는 이윤의 일부를 취하지만 대부분의 손실을 투자자에게 떠넘긴다. 투자자들은 성공적인 투자에 대한 수익의 상당한 부분이 정부에 세금으로 돌아간다는 사실을 고려해야만 한다. 거주할 주택에 대한 투자도 대부분의 사람들이 누리고 있는 다른 형태의 세제혜택을 받는 투자이다. 투자자는 과세대상이 되는 소득을 계산할 때, 부동산담보대출에 대한 이자지불과 부동산세를 공제할 수 있다. 또한, 주택소유에서 오는 자본이득은 주택을 매각하기 전까지는 과세되지 않는다. 4) 유동성 어떤 자산의 매각비용이 아주 적다면 그 자산은 유동적이다. 기본경쟁모델에서 모든 자산은 완전 유동적이라고 가정한다. 모든 것이 판매되고 구입될 수 있는 잘 정의된 가격이 존재하며 가계나 기업은 그 가격에 원하는 만큼 사고 팔 수 있고 거래비용은 거의 없다. 그러나, 주택의 경우처럼 어떤 자산을 사고 파는 데 상당한 비용이 드는 경우도 있다. 2. 효율시장 이론 가격이 자산의 특성을 완벽하게 반영한다는 것이 효율시장이론이다. 경제학자들은 관련정보가 광범위하게 알려져 있고 모든 참여자들에게 빠르게 보급되는 시장을 효율적 시장이라고 말한다. 모든 투자자들은 각 부동산의 기대수익, 위험, 과세 대우 등을 완전히 알게 될 것이고 참여자들이 모든 정보를 가지고 있기 때문에 자산 가격은 그것을 반영할 것이다. 그러나, 정보의 이러한 광범위한 보급은 비현실적일 뿐만 아니라 불필요한 것이다. 만일 충분히 많은 참여자들이 정보를 가지고 있다면 가격은 모든 참여자가 정보를 가진 것처럼 빠르게 움직일 것이다. 그리고, 가격이 완전한 정보를 반영한다면 정보를 가지지 못한 구매자들도 현재 가격에 구입함으로써 혜택을 볼 것이다. 효율시장에서 가격은 이미 모든 가용한 정보를 반영하기 때문에 가격 변화는 예상치 못한 소식에 대한 반응일 뿐이다. 어떤 좋은 일이 일어나고 있다는 것이 이미 알려져 있다면 그 자산의 가격은 실제로 시장을 강타하기 전에 이 사실을 반영한다. 내일의 소식은 예상치 못한 것이기 때문에 어느 누구도 자산의 가격을 상승시킬지 하락시킬지 예견할 수 없다. 효율적인 시장에서 가격은 예상치 못한 소식에 의존하면서 예측 불가능하게 움직일 것이다. 어떤 자산의 가치가 증감할 가능성이 전체 자산의 가치가 증감할 가능성과 동일하다면, 경제학자들은 그 자산의 가격이 랜덤워크하게 움직인다고 말한다. 랜덤워크는 일반적으로 불안정하고 예측 불가능하게 거리를 횡보하는 술 취한 사람의 모습을 생각하게 한다. 부동산 시장도 마찬가지다. 비록 모든 부동산의 가격에는 상승 추세가 존재할 지라도 임의의 특정한 부동산이 평균보다 좋을지 나쁠 지는 예측 불가능하다. 대부분의 경제학자들은 개인들이 정보를 얻기 위해 커다란 돈을 지출하더라도 시종일관 시장을 이길 수 있는 증거는 거의 없다는 것에 동의한다. 유명한 경제학자 케인즈는 주식시장에 대한 예측을 미인선발대회의 승자의 예측과 비교한다. 이를 부동산시장과 비교하면, 미인선발대회에서 우리가 결정해야 하는 것은 누가 가장 아름다운 미인인가가 아니라, 다른 심사위원들이 가장 아름답다고 생각하는 사람이 누구인가다. 투자자들이 갑자기 특정 부동산 또는 전체 부동산 시장에 대해 신뢰를 상실하거나, 또는 다른 사람들이 신뢰를 상실하고 있다고 믿는다면, 부동산 가격은 폭락할 수 있다. 3. 현명한 투자를 위한 전략 선택 가능한 투자대안들의 가격이 다양한 투자대안의 속성들을 반영한다는 것을 충분히 고려할 만큼 당신이 운이 좋다면 다음의 네 가지 규칙을 염두에 두어야 한다. 첫째, 각 자산의 속성들을 알고 그것들을 당신의 개인적인 상황과 연결시켜라. 각 자산은 특정적인 수익, 위험, 과세 혜택, 그리고 유동성을 갖는다. 다양한 자산들 중에서 선택할 때, 당신은 각 자산의 속성들에 대한 당신의 태도를 시장에 반영된 평균적인 태도와 비교해야만 한다. 둘째, 당신의 금융 포트폴리오를 폭넓게 분산시켜라. 금융 자산들 중에서 선택할 때 당신은 개별 자산뿐만 아니라 자산 전체를 볼 필요가 있다. 분산된 포트폴리오를 가진 투자자도 모든 자산에 영향을 미치는 경기 침체나 이자율 변화와 같은 사건에 주의를 기울여야 한다. 그리고, 시장에서의 평균 가격을 추적하고 대표하는 관련 지수들을 파악하여 항상 투자에 임하여야 한다. 셋째, 당신이 직면하는 모든 위험에 눈을 돌려라. 많은 사람들은 자신이 믿는 것보다 투자 대상이 훨씬 덜 분산되어 있을 수 있다. 예를 들어, 시내의 대기업에 다니는 사람을 생각해 보자. 그는 집을 가지고 있고 좋은 직장에 다니고 있으며 회사 주식과 은행에 돈을 가지고 있으며 직장연금에도 가입해 있다. 그러나, 회사가 파산하면 그는 직업을 잃을 것이며 주식가치는 떨어질 것이고, 지역경제가 몸살을 앓으면서 집 값도 떨어질 것이고 연금마저도 기대만큼 수당을 지불하지 못할 것이다. 넷째, 당신이 시장을 이길 수 있다고 생각하기 전제 재고하라. 효율시장이론은 개인 투자자에게 중요한 메시지를 전달한다. 어떤 투자 자문가가 당신에게 모든 면에서 다른 사람들을 이길 수 있다는 기회가 있다고 말한다면 그를 믿지 말라. 믿기 어려운 가격의 꿈같은 집은 필시 지붕에서 물이 샐 것이다. 효율시장이론은 이런 특성에 대한 정보가 이미 자산의 가격에 반영되어 있으며, 따라서 수익에도 반영되어 있다는 것을 말해준다. 기본적으로 투자자들은 자신이 직면하는 위험을 조정함으로써 자신의 포트폴리오에 대한 수익을 조정할 수 있다. 모든 투자자는 자신이 기꺼이 수용할 수 있는 호식과 숙면간의 맞바꿈을 결정해야만 한다. 결정을 당신에게 달려 있다. 높은 투자수익은 상당한 위험감수를 통해서만 도달할 수 있다. <삼성경제연구소 seri.org_부동산 포럼 부동산의 모든것>