정부의 '8ㆍ31 부동산대책'으로 주택이나 토지를 재테크 수단으로 활용하는 방 법이 사실상 봉쇄됐다.

부동산시장은 당분간 실수요자 위주로 시장이 재편될 전망이다.

실수요자들이 8ㆍ31 대책 내용을 살펴 어떻게 내집을 마련하고 평형 을 넓혀갈 것인가가 관심을 끌 것으로 보인다.

실수요자를 위한 부동산 재테크 방법으로 △연내 분양하는 택지지구 아파트 △300평 미만 주말농장 △경매를 이용한 호재지역 부동산 매입 등이 틈새시장으로 거론되고 있다.

◆ 25.7평 이하 아파트는 연내 분양 유리

＝공공택지에서 공급되는 전용면적 25 .7평 이하 아파트는 연내 분양받는 것이 유리하다.

이번 부동산대책에는 내년 판교 분양을 시작으로 전국 공공택지에서 분양되는 25.7평 이하 아파트 전매제 한이 수도권은 분양계약일로부터 현행 5년에서 10년, 그외 지역은 3년에서 5년 으로 강화되기 때문이다.

물론 내년 분양하는 25.7평 아파트는 원가연동제가 적용돼 분양가는 소폭 하락할 전망이지만 전매기간 10년은 너무 길기 때문에 이런 제한을 받지 않는 연내 분양아파트를 노릴 만하다는 것이다.

여기에 태어나 처음으로 주택을 구입하는 사람을 대상으로 한 '생애 최초 주택 구입자금 대출'을 활용하면 내집마련에 도움을 받을 수 있다.

이 자금은 전용 면적 25.7평 이하 신규 분양주택을 대상으로 10월부터 재개될 예정이다.

채권입찰제가 적용되는 25.7평 초과 아파트에 대해서는 의견이 엇갈린다.

채권 입찰제가 시행되면 초기 자금이 많이 들기 때문에 연내 분양받는 것이 유리하 다는 의견이 있다.

반면 25.7평 초과 아파트의 전매제한 기간은 현행(수도권은 5년, 기타 3년)대 로 유지되기 때문에 서둘러 분양받을 필요가 없다는 주장도 있다.

채권입찰 금액에 대해 김문수 재정경제부 부동산실무기획단 부단장은 "채권입 찰금액은 부동산 경기 상황에 따라 주변시세의 최대 90%에서 60% 사이에서 탄 력적으로 적용될 것"이라고 밝혔다.

부동산정보업체 닥터아파트에 따르면 연내 전국 택지개발지구에서 분양 예정인 단지는 총 39곳에서 2만6327가구에 달한다.

지역별로는 △경기 25곳 1만6508가구 △대구 4곳 3085가구 △경남 3곳 2077가 구 △광주 3곳 2086가구 △인천 2곳 1366가구 등이다.

화성 동탄신도시(일부), 용인 구성지구, 화성 봉담지구, 경남 양산물금지구, 대구 죽곡지구 등이 연내 분양을 앞두고 있다.

◆ 300평 이하 주말농장

＝이번 부동산대책에서 그나마 300평(1000㎡) 이하 주 말농장 매입은 비교적 자유롭다.

소규모 주말농장에 대해서는 규제가 강화되지 않았다.

주말농장은 도시민들이 농촌체험을 통해 전원생활을 할 수 있도록 200 3년부터 허용된 것이다.

특히 내년 1월부터 10평 미만 소규모 전원주택을 짓게 되면 농지조성비(공시지 가의 30%선)를 감면해주는 혜택을 받을 수 있다.

물론 토지거래허가지역에서 주말농장 땅을 매입하려면 관할 지방자치단체 허가 를 받아야 한다.

매입 목적만 명확하면 허가받기 쉽다.

주말농장을 팔 때 토지 양도세 중과 여부에 대해서는 정부의 판단을 좀더 기다 려봐야 한다.

부재지주의 농지, 임야 등에 대해서는 양도세 60%가 중과된다.

주말농장에 대해서는 부재지주에 해당하지 않는다는 의견이 많지만 정부가 8ㆍ 31 대책 후속으로 부재지주 기준을 명확히 정할 예정이기 때문이다.

진명기 JMK플래닝 사장은 "실수요가 아닌 농지 구매는 지자체조사 때 적발될 가능성이 있다"면서 "자주 찾아갈 수 있는 농지를 매입해 영농 기간을 충분히 확보하는 것이 중요하다"고 설명했다.

◆ 경매 통한 호재지역 부동산 매입

＝고준석 신한은행 PB는 경매를 유망한 재 테크 수단으로 추천한다.

경매를 이용해 부동산을 구입하면 양도세, 보유세 등 세금 적용은 같다.

그러나 호재지역 토지나 주택을 구입하기가 쉽다는 장점이 있다.

경매전문업체인 태인C&D의 최문진 사장은 "토지거래허가구역 매입 조건이 더욱 까다로워졌지만 경매를 통해서는 매입이 자유롭다"면서 "토지나 주택은 호재지 역에서는 매물이 없어 살 수 없지만 경매시장에는 항상 매물이 있다"고 설명했 다.

부동산대책에서는 농지ㆍ임야 취득을 위한 사전 거주 요건을 가족 전원이 당해 지역에 1년 이상(현행 6개월) 거주해야 하는 등 요건을 강화했다.

최문진 사장 은 "투자자들 중 뉴타운지역의 단독주택 매입을 요구하는 경우가 많다"고 전했 다.

[박기효 기자]
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