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[부동산]디벨로퍼·마케터, 부동산시장 새바람] 부지선정서 분양관리까지 ‘큰 손’   [디벨로퍼·마케터, 부동산시장 새바람] 부지선정서 분양관리까지 ‘큰 손’   주택 및 오피스텔, 주상복합아파트, 상가 등 부동산개발에 디벨로퍼(개발사업자)와 마케터들이 막강한 위력을 떨치고 있다. 디벨로는 시공을 제외한 부지 선정, 사업성 분석, 파이낸싱, 개발 및 마케팅 등을 담당하고 건설사는 시공을 담당하는 방식으로 민간건설시장이 분화되어 가고 있다. 시장은 이미 디벨로퍼와 전문마케터,건설사, 자산관리사 등이 서로 역할분담을 하면서 새로운 시장 질서를 형성해가고 있다. 그동안 대형 건설업체들만이 독식하고 있던 시장이 시행·금융·시공·마케팅 등으로 분화되면서 선진적인 질서가 형성돼 가고 있다는 평가를 받고 있다. 그러나 현재 디벨로퍼를 자처하는 시행사들이 500여개가 넘는 것으로 추정되면서 한탕주의, 과당경쟁 등으로 많은 부작용이 나타나고 있기도 하다. 우림건설의 강명규 상무는 “일부 디벨로퍼들중에는 ‘땅장사’인 경우도 많다”면서 “현재 시장이 분화되는 과정에서 나타나는 현상”이라고 말했다. 그는 또 “단순시공에 머물던 건설시장이 고부가서비스산업으로 발전하면서 디벨로퍼의 성장은 선진형 건설시스템으로 나아가는 것으로 이해할 수 있다”고 말했다. ◇ 디벨로퍼들의 활동 늘고 있다=아파트나 오피스텔, 주상복합 등의 분양광고를 보면 시공사와 시행사가 별도로 등장한다. 대부분의 광고가 다 그렇다고해도 과언이 아니다. 시행사라고하는 디벨로퍼들은 이제 어느 개발사업에서나 등장하고 있다. 디벨로퍼와 시공사의 역할분담 즉 세분화가 이뤄진 때문이다. 최근 시공사들은 시공물건 확보를 위해 각사마다 중점관리대상업체들을 별도로 두는가 하면 디벨로퍼를 ‘최상급으로 모시겠다’는 말을 공개적으로 하고 있을 정도다. 내외주건의 김신조시장은 “그만큼 디벨로퍼의 위상이 강화되기도 한 때문이지만 우리 건설환경이 보다 선진화됐다는 해석도 가능하다”며 “아직까지는 시공사가 우위에 있지만 앞으로 시공사들은 디벨로퍼들의 하청업체로 전락할 가능성도 높다”고 말했다. 디벨로퍼들은 국제통화기금(IMF) 구제금융 이후 건설사들의 부도 및 경영위기로 퇴출된 사람들로 대개 개발이나 영업을 담당했던 경우가 많다. 즉 시공사 정규군 출신들이 개발에 필요한 소프트웨어를 담당하게 된 것이다. 그전에는 주로 부동산업자들이 개발물건을 건설사에 의뢰하는 정도로 초보적인 디벨로퍼들이 등장해 활동했지만 지금은 실무와 전문성을 갖춘 디벨로퍼들이 활동하고 있다고 볼 수 있다. 디벨로퍼로 나름대로 명성을 떨치고 있는 업체들로는 한원랜드, 신영, 일레븐건설, (주)삼호, 늘푸른주택, 창우, 중원, SR개발, 도시와 사람, (주)좋은 집, 솔렉스 플래닝, 더피엔디, 드림사이트 코리아 등을 꼽을 수 있다.한 때 디벨로퍼로 유명했던 신창건설처럼 개발사업에서 막대한 이익을 올려 자금력을 갖춘 회사로 성장해 시공사로 변모한 사례도 있다.내외주건이나 세중코리아, 엠디엠 등 마케팅을 전문으로 하는 기업들도 있다. 디벨로퍼도 IMF를 겪으면서 재편됐다. 우림건설의 경우 전적으로 개발사업 시행을 담당하고 계열사인 우림산업개발이 시공을 담당하는 체제를 구축해 새로운 건설환경에 대응하는 기업도 있다. 디벨로퍼는 주로 부지확보에서부터 사업성분석, 상품개발, 분양관리 등 시공을 제외한 전부분을 담당하고 있다. 디벨로퍼들 가운데는 자금펀딩 역량까지 갖추고 있어 시공사를 좌지우지하는 곳도 있다. 시공사는 시행사로부터 시공권만을 받기 때문에 개발영업이익은 시행사들이 보다 많이 얻고 있다고 말한다. 그야말로 시공사들은 하도급수준의 하청업체로 전락한 개발 프로젝트도 많다는 설명이다. ◇디벨로퍼 육성 시급=부지확보를 위해 자금의 일부를 지원해 지분을 나누는 경우도 있고 은행권의 지급보증을 대형건설사인 시공사가 맡는 경우도 있다. 삼성이나 LG 등 브랜드파워가 있는 업체들은 아파트나 오피스텔 등 개발사업을 할 경우 브랜드파워가 약한 업체들보다 시공비를 많이 받는 것이 보통이다. 최근 분양가 인상이 사회문제가 될 때는 시공사들이 주로 여론의 화살을 받았다. 당시 시공사들은 개발영업이익을 시행사들이 모두 챙기고 있는데 억울하다는 항변을 한 적이 있다.이에 반해 시행사인 디벨로퍼들은 시공비를 높게 책정하고 있는 시공사 때문에 분양가가 높을 수밖에 없다고 반박하기도 했다. 오늘날 대형건설사들은 개발사업은 대부분 디벨로퍼들에게 의존하는 대신 재개발·재건축 등에 집중하고 있다. 실제 대형건설사중에서 부지를 확보해 자체사업을 벌이는 업체는 거의 없다. 이같이 역할을 분담한데는 부지 확보에 대규모 자금을 투입할 수 없는데다 인허가 기간이 불확실하기 때문이다. 또한 인력부족, 분사형태를 통한 아웃소싱 등이 일반화되면서 디벨로퍼는 개발사업에서 시공자들과 동등한 입지를 구축하게 됐다. 남광토건의 정영훈사업팀장은 “건설산업도 세분화·전문화되면서 디벨로퍼의 역할을 인정해줄 수밖에 없는 단계에 와 있다”면서 “건설시장이 민간주도형으로 변할수록 디벨로퍼의 위상은 더욱 커질 것”이라고 말했다.그는 또 “건설시장을 고부가서비스산업으로 육성하기 위해서는 전문 디벨로퍼를 양성하는 시스템이 먼저 요구된다”고 덧붙였다. 자료원:파이낸셜