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주택시장의 흐름을 체크하는 법   주택시장의 흐름을 체크하는 법 2003.08.29, 지온   주식투자자들이 흔히 하는 말이 있다. ‘상투를 잡지 말라’는 것이다. 주가가 올라가고 있다고 덥석 주식을 샀다가는 자칫 낭패를 보기 쉽다는 의미를 담고 있다. 이는 또한 그만큼 주식시장의 흐름을 잘 읽어여 함을 의미하는 것이기도 하다. 주가가 오를 때는 언제쯤 내림세로 돌아설지, 또 내림세를 보이고 있을 때는 언제 상승세로 반전할지의 흐름을 잘 주시해야 주식투자에 성공할 수 있다. 부동산시장도 주식시장처럼 흐름이 있다. 주식시장처럼 짧은 주기로 움직이지는 않지만, 상승세와 하락세가 존재하는 것은 주식시장과 매한가지다. 지난 2~3년간 부동산시장은 상승곡선을 그려오다가 최근들어 상승세가 멈춘 상태다. 집값이 계속 오르자 정부에서 강력한 시장억제대책을 내놓았고 그 영향으로 부동산시장은 숨을 죽이고 있다. 대부분의 전문가들은 올 하반기에 집값이 오르더라도 상승폭은 극히 미미할 것으로 전망하고 있다. - 시장의 흐름 살펴보고 매매 타이밍 결정 정부가 내놓은 안정대책은 그간 집값 상승의 주요인이 재건축아파트의 값 상승에 있다고 분석하고 주로 재건축 요건의 강화에 초점을 맞추고 있다. 또한 주택거래가 많고 값 상승이 두드러진 지역을 투기지역으로 지정해 양도세를 실거래사로 부과하는 등 거래규제도 강화하고 있다. 정부의 이러한 안정대책에다 여름 휴가철이라는 계절적 비수기까지 겹쳐 주택시장의 매매는 거의 이루어지지 않고 있다는 것이 일선 부동산중개업소들의 얘기다. 일부지역에서는 급매물이 나와도 잘 팔리지 않는다고 한다. 10평대의 아파트값이 5~6억원을 호가하던 재건축 아파트도 값이 떨어지는 추세다. 재건축 사업승인을 받아놓은 아파트들은 그런대로 현상을 유지하고 있지만 그렇지 않은 경우 하락세가 뚜렷하게 나타나고 있다. 집을 소유하고 있는 사람들의 입장에서는 집값이 오를 때는 한없이 기분이 좋지만, 집값이 떨어질 때는 오른 생각은 하지 않고 앉아서 손해보는 기분이 들게 마련이다. 눈치빠른 사람들은 값이 한껏 올랐을 때 팔고 나간 반면, 혹여 조금 더 오르기를 기다리다 낭패를 본 사람들의 경우에는 더욱 그렇다. 바로 그런점에서 주택시장의 흐름을 읽는 일은 내집마련이나 재테크 측면에서 매우 중요하다. 월계동에 사는 L씨는 지난 98년 재건축 조합원 지분을 구입해 중계동에 40평형대의 아파트 한 채를 구입했다. 2000년 입주할 때가 되었는데, 직장 등을 고려해 입주하지 않고 전세를 주었다가 2001년에 팔고 살던 집의 규모를 늘려 좀더 큰 평형의 전세를 얻었다. 그런데 집을 팔고 나니 집값이 오르기 시작했다. L씨는 집값이 그토록 오를 것을 전혀 예측하지 못했다. 만일 L씨가 집을 팔지 않았거나 집을 팔고 난 후 다른 집을 샀더라면 재테크 측면에서 상당한 수익을 올릴 수도 있었을 것이다. 그런가 하면 회사원인 O씨는 이와는 정반대의 경우에 해당한다. 잠실에 전세를 얻어 살던 O씨를 직장을 옮기게 돼 직장과 가까운 목동에 월세방을 얻으려고 며칠을 헤매고 다녔지만 마땅한 월세집을 구하지 못했다. 그래서 하는 수 없이 돈을 좀 빌려서라도 전세를 얻겠다는 생각에 전세를 보러 다녔다. 그런데 중개업소를 돌아다니면서 전셋값과 매매값이 별 차이가 없다는 것을 알게 됐다. O씨는 기왕 돈을 빌리기로 한 바에야 좀 더 빌려서 아예 집을 사는 것이 낫겠다는 생각에 이르렀다. 며칠 동안을 월세며 전셋집을 구하러 다니느라 지친 것도 그런 생각을 갖게 만든 한 요인이 됐다. 그래서 O씨는 2002년초에 목동에 20평형대의 아파트 한 채를 구입했다. 그런데 집을 사놓고 보니 그때부터 집값이 오르기 시작했다. 2002년 말이 되자 자신이 샀을 때보다 집값이 거의 두배 가까이 올라 있었다. O씨는 앉아서 1억원 이상의 차익을 올린셈이다. 이 두가지 사례는 두 사람 모두 집값이 오르거나 떨어지는 것을 염두에 두고 집을 사고 판 경우는 아니라는 점에서 어쩌면 극단적인 예에 속할지 모른다. 그렇지만 집을 사고 파는 시기가 얼마나 중요한가를 보여주는 실례로서는 손색이 없다, L씨나 O씨가 집값의 변동추이를 생각하고 집을 매매했다면 어떻게 되었을까. 주택시장의 흐름을 조금만 세밀하게 살펴보았더라도 L씨도 아무런 생각없이 집을 팔지는 않았을 것이다. - 10년마다 부동산시장 호.불황 반복 그렇가면 주택시장의 흐름은 어떻게 예측할 수 있을까. 주택시장의 흐름을 정확하게 예측하기란 사실 쉽지 않다. 전문가들도 저마다 주택시장의 전망이나 예측에 관한 자료들을 내놓지만 그러한 예측들이 모두 맞는 것은 아니다. 주택시장에는 다양한 변수가 있기 때문이다. 다만 주택시장의 흐름에 영향을 미치는 몇가지 요인들을 분석해 흐름의 방향을 짚어보는 것은 가능하다. 부동산 전문가들사이에서는 이른바 10년주기설이라는 것이 회자된다. 즉 10년을 주기로 부동산시장이 상승과 하락의 사이클을 반복한다는 것이다. 우리나라에서 부동산부문이 시장으로 자리잡은 것은 강남개발과 아파트가 본격적으로 건설되기 시작한 1970년대 후반부터라고 할 수 있다. 1977년부터 2~3년간 이른바 부동산투기라는 용어가 등장했다. 아파트를 분양받으면 프리미엄이 붙고 그래서 저마다 아파트를 분양받기에 혈안이 됐다. 아파트의 인기는 더욱 치솟았고 이때 이른바 0순위 통장이라는 것이 나왔다. 정부에서는 아파트값이 하늘높은줄 모르고 오르자 부동산투기대책을 내놓아 시장을 진정시키기에 이르렀다. 오늘날 부동산시장 안정을 위해 내놓는 정부대책들은 대개 이때 그 뼈대가 잡혔다. 정부의 대책으로 한동안 잠잠하는 듯했던 부동산시장에 신도시개발이 시작된 80년대 후반 또한차례 강한 열풍이 불어닥쳤다. 분당과 일산을 비롯한 신도시에 수요가 몰리고 때마침 올림픽 특수까지 겹쳐 아파트값이 오르기 시작했다. 이때는 비단 아파트값뿐 아니라 전셋값까지 덩달아 올랐다. 전세의 계약기간과 전셋값 상승률의 상한선까지 제시됐다. 그러나 이 대책은 그후 오히려 전셋값 상승을 부추기는 결과를 가져오기도 했다. 그리고 다시 잠잠해진 부동산시장은 2000년대초 재건축아파트에서 불이 붙기 시작해 강남 등지의 아파트값 상승을 불러오고 주상복합아파트 등에는 ‘묻지마’ 투자까지 성행하는 상황이 됐다. 분양시장도 과열기미를 보이면서 아파트 청약률이 몇백대 일을 나타내는 경우도 있었다. 정부에서는 다시 전가의 보도처럼 고강도의 부동산시장 안정대책을 내놓고 시장은 다시 소강상태로 접어드는 양상을 보이고 있다. 이러한 일련의 부동산 열풍을 보면 대개 10년 단위로 반복되고 있는 양상을 보여준다. 10년 주기설은 바로 여기에서 비롯된 것이다. 물론 현재까지의 상황으로 보면 10년 주기설이 어느 정도 타당성을 가지고 있기는 하지만, 아직은 통계로서 자리매김하기에는 이르다는 지적이 많다. 부동산시장의 오랜역사를 지닌 선진국의 경우 이런 현상을 통계수치로 활용하려면 적어도 100년 정도의 기간을 거쳐야 한다는 점 때문이다. - 부동산시장의 수요와 공급 1년 주기설이 전적으로 부동산 열풍이 불어닥친 시기만을 근거로 한 것은 아니다. 우리나라의 주택시장 상황이 10년 주기설을 뒷받침해주는 측면도 있다. 즉 정부의 시장안정대책이 나온 이후 주택공급이 줄어들게 된다. 각종 규제가 많다보니 집을 짓기가 쉽지 않기 때문이다. 정부의 대책이 나오면 투기수요는 사라지지만 실수요는 여전히 남아있다. 수요는 여전한데 공급이 줄어들다보니 몇 년이 지나면 수요에 비해 집이 모자라게 된다. 그렇게 되면 집값이 점차 오름세를 타기 시작하고 그것이 급기야 시장과열로 이어지게 되는 것이다. 이런 현상은 또한 경제상황과도 무관하지 않다. 경제 또한 상승과 하강곡선을 그리기 마련인데 주택시장이 호황을 보인 경우 대개는 경제상황이 좋아져 시중에 돈이 많이 풀린 때다. 시중에 돈이 넘쳐나고 집값이 오르는 상황이니 자연히 주택시장이 과열로 치닫게 되는 것이다. 10년 주기설을 통해서도 알 수 있지만 그 바탕에 깔려있는 것은 수요와 공급의 시장원리다. 곧 수요와 공급은 주택시장의 흐름을 결정하는 가장 중요한 요인이라고 할 수 있다. 수요는 있는데 공급이 부족하면 가장 중요한 요인이라고 할 수 있다. 수요는 있는데 공급이 부족하면 값이 올라가는 것이 경제의 원리다. 반대로 수요는 별로 없는데 공급이 많으면 값은 떨어질 수밖에 없다. 그런 점에서 우리나라에서 부동산값이 떨어지지 않고 꾸준히 오르는 것은 아직 수요에 비해 공급이 부족하다는 것을 의미한다. 우리나라는 기본적으로 인구에 비해 국토면적이 좁다. 특히 산지가 많아 좁은 면적에서 가용할 수 있는 땅은 더욱 적다. 적은 땅에 집을 짓다보니 아파트가 고층화되는 것도 어쩌면 불가피한 상황이라고 할 수 있다. 게다가 산업이나 경제가 서울 및 수도권에 집중되면서 수도권의 인구는 계속 늘어나고 있다. 고층아파트를 올려도 집을 지을 수 있는 땅 자체가 부족하다보니 늘어나는 인구를 감당할 수 없다. 수치상으로도 아직 공급과 수요가 불균형을 이루고 있음을 알 수 있다. 정부의 공식 통계에 따르면 우리나라의 주택보급률은 100%를 넘어섰다고 한다. 서울의 주택보급률도 90%를 웃도는 것으로 발표하고 있다. 정부의 발표대로라면 우리나라의 주택부족 문제는 그다지 심각하지 않은 것으로 생각할 수 있다. 실제로 그간 주택의 양적 공급에 정책의 초점이 맞춰지면서 많은 주택이 보급된 것은 부인할 수 없는 사실이다. 그러나 이같은 수치는 겉으로 그러난 것일 뿐 실상은 수치로 드러난 것과는 차이가 있다. 경기도의 경우 공식통계로는 보급률이 100%를 넘은 것으로 나타나고 있지만, 실제인구가 몰리고 있는 주요지역의 주택보급률은 80~90% 정도에 머무르고 있다. 더구나 단순히 가구 대비 주택수를 나타대는 보급률외에 자가율을 따져보면 보급률과는 큰 차이를 보인다. 서울이나 수도권의 경우 자가율은 50~60%정도에 불과하다. 보급률과 자가율의 차이는 그 차이만큼의 가구들은 전세나 월세를 살고 있을을 의미한다. 전세나 월세를 살고 있는 사람들은 곧 집을 구입하기 위한 대기수요라고 할 수 있다. 요즘 젊은 세대를 중심으로 굳이 집을 사는 것보다 전세를 선호하는 경향이 나타나고 있다고는 하지만, 그래도 대다수의 가구들은 내 집을 구입하고 내 집에 살기를 원한다. 결국 서울과 수도권에는 아직도 상당수의 주택수요자들이 남아 있는 셈이다. - ‘안사면 손해본다’ 심리적 요인도 가세 주택보급률만으로도 주택시장이 안정된 선진국과 비교하면 아직은 낮은 수준이다. 미국이나 일본, 유럽 등의 경우 주택보급률이 대개 110~120%를 보이고 있다. 이정도 수준이 되어야 주택시장이 어느 정도 안정을 보일수 있다는 얘기다. 그런점에서 우리나라에서는 아직 주택공급이 부족한 상황임을 알 수 있고, 그것이 집값 상승의 요인이 되고 있다. 그런데 시장원리로만 보자면 주택공급도 안정적으로 이루어져야 하고 주택시장도 안정적인 상승세를 유지해야 하는데 실제로는 그렇지 않다. 그것은 시장에 대한 정부의 개입과 다른 변수들이 작용하고 있기 때문이다. 시장이 다소 과열된다 싶으면 정부에서 투기억제대책 등을 발동해 시장의 분위기를 가라앉히고, 수요가 위축된다. 수요가 위축되면 주택건설에 EK른 리스크를 꺼리는 업체들이 주택공급을 기피하게 된다. 이 때문에 주택시장이 전체적으로 침체된 분위기를 보이게 되는 것이다. 그러나 이런 침체현상도 지속적으로 이어지지는 않는다. IMF이후 정부가 침체된 경제를 살리기 위해 가장 먼저 손댄 것이 건설경기 부양대책이었다. 특히 주택건설은 고용효과와 자재산업등 여타 산업과의 연관효과가 커서 경제 전반에 미치는 영향이 크다. 또한 주택수요를 촉진하면 내수경기를 일으키는 촉매제 역할도 한다. 주택건설을 원활하게 하기 위해 각종 규제를 풀어주고 세제혜택 등을 통해 수요를 촉진시키는 대책 등이 나오면서 주택시장은 다시 활기를 찾게 된다. 주택시장에 영향을 미치는 또하나의 요인은 심리적 요인이다. 인구밀도가 높은 동경의 경우 그런 상황에서도 1990년대초 지가 광란이라도 불릴정도로 땅값이 폭등했던 경험을 가지고 있다. 당시 일본의 지가 상승은 거품현상이 겹쳐 나타난 것으로 이후 일본의 지가 상승은 거품현상이 겹쳐 나타난 것으로 이후 일본이 장기간의 불황에ㅔ 빠지는 빌미를 제공하기도 했다. 이같은 현상은 수요와 공급의 시장원리 외에도 부동산 시장에 작용하는 또다른 요인이 있음을 보여준다. 그것이 바로 심리적 요인이라 할 수 있다. 특히 우리나라의 부동산시장에는 심리적 요인이 강하게 작용한다. 값이 오르기 시작하면 너도나도 부동산구입에 열을 올린다. 과거 복부인 열풍이 불었을 때나 투기가 과열되는 경우들을 보면 예외없이 이런현상이 나타났다. 이는 다른 사람들이 부동산을 살 때 내가 사지 않고 있으면 마치 손해보는 느낌을 받게 되기 때문인 듯하다. 어떤 사람들은 빚을 내서 부동산을 구입하기도 한다. 수익률이 빚을 얻는 것보다도 더 높다는 생각 때문이다. 이른바 ‘부동산 신화’라는 말이 회자되던 시절에는 이것도 가능한 얘기였다. 당시에는 부동산이 황금알을 낳는 거위나 마찬가지였다. 자기가 살 땅이 어딘지 가보지고 않고 매매하는 일도 허다했다. 그래도 몇 달 지나면 값이 올라 엄청난 이익을 안겨주는 예가 적지 않았다. 그러니 너도나도 부동산 구입에 뛰어들게 되는 것이다. 최근 2~3년의 경우 은행 돈을 저금리로 쓰기가 쉬워진 것이 부동산을 구입하게 만든 요인이 됐다. 지금은 과거 부동산 신화가 가능했던 시대와는 질적으로 다르다. 그러나 분명한 것은 지금도 주택시장의 흐름을 잘 타면 큰 수익을 올릴 수 있다는 점만큼은 분명하다. 그것은 내집마련에 있어서도 집을 구입하는 것도 하강곡선의 바닥지점에서 사는 것이 그만큼 싸고 유리하기 때문이다. 지금의 시점에서는 앞으로 주택시장이 어떻게 바뀌는 지 좀더 지켜본후에 구입시기를 결정하는 것이 유리할 것으로 보인다.